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부동산 투자의 절세방법

부유한 납세자들이 자주 이용하는 소득 배분의 방법을 부동산 투자에서는 어떻게 활용해 절세하는가를 소개하고자 한다. 소득배분의 개념은 다음과 같이 의외로 간단하다. 누진세율에 바탕을 두고 있는 미국 세법에 의하면 고소득 납세자의 세금은 똑 같은 소득을 저소득 납세자에게 분배했을 경우 저소득자의 낮은 세율 때문에 더 적은 세금을 내게 된다는 사실에 근거한다. 예를들어 고소득자인 고씨의 10만달러 임대 소득에 대해 세율이 43% 정도로 적용하고 그 임대 건물을 다섯 자녀에게 이전하여 각 자녀가 1/5의 임대 소득을 보고를 하게 된다면 가족은 연간 2만2150달러의 세금을 절약할 수 있게 된다. 만약 납세자가 대학에 진학할 자녀를 두고 있다면 529 플랜 등을 미리 세워 놓지 않은 납세자의 자녀학비는 세금을 낸 후의 돈으로 내야 한다. 하지만 소득 분배를 통해 학비를 지불하면 자녀의 낮은 세율로 절약한 세금으로 더 넉넉하게 자녀 학비를 낼 수 있게 된다. 만약 납세자가 임대용 부동산을 갖고 있다면 소득을 배분하여 세금을 줄일 수 있는 기회를 쉽게 포착할 수 있다. 이전 컬럼에서 설명하였듯 땅은 감가상각을 할 수 없으므로 일반적으로 세금상 전혀 보탬이 되지 않는다. 하지만 땅을 임대해 지불한 임대 비용은 세금 공제를 받을 수 있으므로 만약 납세자의 자녀가 땅을 소유하게 하고 이를 고소득자인 부모에게 임대를 한다면 세율이 낮은 자녀는 임대소득에 대한 낮은 세금을 내게 되고 높은 세율의 부모는 지불한 임대료를 임대비용으로 공제를 받아 절세를 할 수 있다. 땅을 건물로 분리해 소유하기에 가장 적합한 시기는 매입 시점이다. 임대건물이 있는 땅을 자녀의 트러스트에 넣고 부모는 건물만 소유하게 된다. 그리고 건물만 소유한 부모는 자녀로부터 땅을 그라운드 임대(Ground rent)한다. 그러면 부모는 임대한 땅에 대해 임대료를 지불해 이를 임대 비용을 공제하고 건물은 감가상각으로 공제를 함으로써 그렇지 않으면 전혀 공제받을 수 없는 땅을 100% 공제할 수 있게 된다. 물론 땅에 대한 임대료를 받은 자녀는 임대 수입으로 세금 보고를 하게 되지만 낮은 세율로 인해 세금을 절약하는 결과를 가져온다. 만약 납세자가 투자 부동산을 소유하고 있을 경우에는 땅에 대한 감정을 받아 땅을 트러스트에 소유권을 이전하고 부모는 땅을 트러스트로부터 임대하는 방법으로 세금을 절약할 수 있다. 이러한 전략은 자칫 잘못 구성이 될 수 있으므로 부동산 전문 변호사나 회계사와 상의해야 한다.