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가치투자와 역발상의 전략

‘오바마의 현인(賢人)’으로 불리는 살이있는 투자의 전설 워런 버핏 회장이 최근 투자 상황과 관련해 의미심장한 발언을 했다. 버핏 회장은 지난 17일 뉴욕 타임스 칼럼을 통해 “다른 투자자들이 탐욕을 부릴 때 두려워하고, 그들이 두려워할 때는 탐욕을 부려야 한다”고 주장했다. 한마디로 호황일 때 조심해야 하고, 불황일 때 과감해야 한다는 얘기다. 이런 그의 주장을 실천하듯 그는 최근 골드만삭스와 GE 등에 투자했고, 미국 국채에 묻어두었던 개인 재산을 동원해 미국 주식을 사들이고 있다. 가치투자와 역발상의 투자로 유명한 버핏의 이러한 행보는 부동산 투자에서도 유용하게 적용될 수 있다. 특히 버핏 회장은 “봄의 신호를 기다리다가 봄은 지나간다”며 저평가되어 있는 주식에 대해 한발 빠른 투자를 강조하고 있다. 시장이 어려운 때일수록 가치에 집중하고 역(逆)발상의 전략으로 투자에 임한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다는 말이다. 바이어들, 또 부동산 투자에 관심이 있는 분들에게는 시사하는 바가 크다고 할 것이다. 또, 셀러의 입장에서도 버핏 회장의 지적은 되새겨볼 의미가 있다. 많은 사람들이 혼돈하고 있는 것이 가격과 가치에 대한 정의다. 쉽게 부동산의 측면에서 설명하자면 이렇다. 가격(Price)은 셀러가 책정해 놓은 집값이고, 가치(Value)는 바이어가 느끼는 해당 부동산의 값어치라고 볼 수 있다. 바이어의 특정주택에 대한 가치는 위치, 주택의 상태와 형태, 다른 주택들과의 비교 등에 의해 정해진다. 따라서 가치가 가격보다 더 높다고 판단하면 바이어는 서슴없이 그 주택을 살 것이고, 반대의 경우, 즉 가격이 가치보다 높다고 판단되면 바이어는 그 주택을 외면하게 된다. 그렇다면, 요즘 같은 부동산 시장 상황에서 셀러의 입장에서 어떻게 하면 주택을 빨리, 그리고 제 가격을 받고 팔 수가 있을까? 그렇다. 정답은 바로 주택의 가치를 높이는 것이다. 바이어가 관심을 보이고, 바이어의 판단 기준에 영향을 미칠 수 있도록 주택의 가치를 높인다면 가격의 손해를 줄이면서도 빠른 시일 내에 주택을 판매할 수 있다. 첫째는 가능하면 집의 크기를 크게 보이도록 해야 한다. 실제 면적보다 실내 면적을 더 크게 보이기 위해서는 잡다한 가구들은 치우고, 집을 밝게 유지하는 것이 좋다. 둘째는 바이어의 방문에 항상 준비되어 있어야 한다. 집을 비워 놓은 상태라면 더 좋겠지만 그렇지 못할 경우에도 바이어가 어떤 시간에 찾아오더라도 거절하지 않고 집을 보여주도록 한다. 또 항상 바이어에게 집을 보여 줄 수 있도록 청소나 가구 배치 등에도 신경을 써야 한다. 셋째는 전략적인 판단아래 리모델링이나 수리를 해야 한다는 점이다. 주택의 가치를 최대한 높일 수 있는 곳에 집중적으로 리모델링 비용을 쓰는 것이 좋다. 집의 가치에 가장 큰 영향을 미치는 곳은 주방과 안방(Master Bedroom)의 화장실이다. 이 두 곳에 집중적으로 투자하는 것이 큰 효과를 볼 수 있다. 넷째는 셀러에게 홈 인스펙션을 적극 권유하고, 문제가 발견되면 곧바로 수리한다. 집 상태에 자신이 없어 인스펙션을 꺼린다면, 바이어에게 집값을 엄청나게 깎을 수 있는 빌미를 제공하는 것과 마찬가지이다. 워런 버핏 회장의 대표적인 투자원칙인 가치 투자와 역발상의 투자는 우리 같은 일반인들에게도 좋은 가이드이다. 지금부터라도 우리 집의 가치를 높이는 노력, 또 저평가된 주택을 찾는 노력을 기울여 보는 것은 어떨까? 부동산 문의 및 상담 703-338-2220 미주한인부동산중개업협회 회장 오문석