미주부동산 커뮤니티

소유권 양도

현재 소유하고 있는 주택을 매매 형식을 거치지 않고 또 융자를 바꾸지 않고 소유권만을 다른 사람에게 양도할 수 있느냐는 문의를 자주 받는다. 주택이나 부동산의 소유권은 항상 양도가 가능하다. 양도 서류를 준비하기 위해 알아야 하는 정보는 "누가 어떤 방식으로 소유 하는가"이다. 현재 소유주에 대한 정보는 등기된 사본을 보면 알 수 있지만 소유권을 양도받는 쪽의 정확한 이름 혼자서 소유하는지 공동소유가 되는지 또 미혼인지 결혼한 사람인지 또는 이혼을 한 사람인지를 알아야 정확하게 양도서류를 만들 수 있다. 주택 또는 부동산을 소유하는 형식은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 완전한 공동재산의 형태로서 조인트 테넌시(Joint Tenancy)라고 한다. 둘째는 소유권을 각기 다른 지분으로 나누어서 소유하는 형태의 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)이고 세 번째는 부부사이에 공동재산이지만 소유권이 반반으로 분리되어 있는 형태인 커뮤니티 프로퍼티(Community Property) 이다. 이러한 다른 형식의 소유권은 공동으로 소유하고 있는 사람들의 관계 지분의 형식 양도방식 그리고 소유주중 한명이 사망했을 때에 소유권의 처리방식에 따라 나누어진다. 조인트 테넌시는 여러 사람이 공동 소유할 수 있고 똑같은 몫의 지분을 소유하며 소유주 중 한사람이 사망하면 남아있는 소유주에게 소유권이 가게 된다. 테넌시 인 커몬은 역시 여러 사람이 공동소유할 수 있고 소유하는 지분의 몫이 각각 다를 수 있고 소유자 중 한 사람이 사망하면 지분은 유언장에 명시되거나 정해진 상속인에게로 간다. 커뮤니티 프로퍼티는 부부간에만 사용할 수 있는 소유권의 형태이다. 부부의 지분의 몫은 똑같으며 한 쪽이 사망하면 소유권의 반은 살아있는 배우자의 것이고 사망한 사람 몫인 반은 유언장에 명시된 대로 소유권이 양도된다. 사망한 사람의 몫이 살아있는 사람에게 자동적으로 가지 않는다. 그래서 이것을 보완하기 위하여 커뮤니티 프로퍼티 위드 서바이버십(Community Property with Survivorship)이라는 소유권 형태가 생겨났는데 이것은 부부가 똑같은 몫으로 공동소유를 하며 한쪽이 사망하면 유언이 없어도 모든 지분이 살아 있는 사람에게 가도록 하는 것이다. 주택소유주가 바뀌면 각 카운티 세무국에서는 양도세(Transfer Tax)를 부과할 수도 있는데 이 양도세는 양도 방식에 따라 면제될 수도 있으므로 카운티 등기소에서 정해놓는 면제 리스트를 미리 잘 보고 양도서류에 반드시 기입해야 한다. 예를 들면 기프트 형식으로 소유권을 양도하거나 부부간에 공동명의에서 한 사람의 명의(Sole and Separate Property)로 바꾸거나 이혼으로 인해 한 사람이 소유권에서 빠져 나가거나 법적으로 이름을 바꿨기 때문에 소유권 문서를 고치거나 빚을 다 갚았기 때문에 소유권을 양도 받거나 법원의 명령으로 양도하거나 등의 명의 양도에는 양도세가 면제된다. 소유권을 양도하는 서류로는 일반적으로 그랜트 디드(Grant Deed) 큇 클레임(Quit Claim Deed) 워런티 디드(Warranty Deed) 그리고 부부 사이에만 사용하는 인터 스파우절 디드(Inter Spousal Deed)가 사용된다. 이런 양도서류를 만들어서 등기를 할 때에 등기소에서 요구하는 소유권 양도 리포트(PCOR - Preliminary Change of Ownership Report)가 반드시 첨부되어야 한다. 등기할 때에 이 PCOR 을 첨부하지 않으면 한번 우편으로 독촉장이 오며 일정 기간 안에 제출하지 않으면 벌금을 많이 물게 된다.