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재융자의 대안

3년, 5년, 7년 고정으로 원금과 이자를 내거나 이자만 내는 프로그램을 가지고 있는데 그 만기가 되어 재융자를 해야만 하는 경우, 또는 페이먼트 옵션 변동프로그램(미니멈 페이먼트를 낼 수 있는 프로그램)으로 융자를 받은 후 5년이 되었거나 원금이 늘어 최초 융자액의 115%가 되어 재융자를 해야만 하는 경우 주택 소유주들은 매우 난감한 상황에 처하게 된다. 은행의 가이드라인이 재융자의 경우 20% 정도의 에퀴티를 요구하고 있기 때문이다. 4~5년 전에 주택을 구입하며 다운페이를 20% 정도 했다면 재융자 가이드라인에 해당될 수도 있겠지만 2~3년 전에 5%나 10%를 다운하고 집을 구입했다면 융자 원금이 주택의 가치보다 오히려 높아진 경우가 대부분이니 이들에게 재융자는 그림의 떡일 뿐이다. 최근에 한인들에게 알려지고 있는 융자 조정(Loan Modification)은 재융자가 불가피한데 재융자를 받을 수 없는 사람들을 위한 혜택이라고도 볼 수 있다. 원래 융자 조정의 취지와 목적은 페이먼트가 여의치 않아 집을 버릴 수밖에 없는 주택 소유주들에게 페이먼트를 낮추어 줌으로써 계속 집을 보유토록 하는데 있다. 그러나 페이먼트를 꼬박꼬박 해왔고 또 앞으로도 할 수 있지만 조만간에 융자 만기가 되어 재융자를 하지 않으면 급격히 페이먼트가 늘어나는 상황에 처한 사람들에게도 융자 조정은 훌륭한 재융자의 대안이 될 수 있는 것이다. 융자 조정의 특별히 정해진 가이드라인은 없지만 크레딧 점수나 에퀴티의 유무, 현재 가지고 있는 융자 프로그램의 종류 그리고 조기 완납 벌금 조항(Pre-Pay Penalty) 등과는 무관하게 혜택을 받을 수 있으며 자신이 살고 있는 집 외에 제2, 제3의 주택도 조정이 가능하다. 실례를 들어보자. 6%의 이자로 5년 고정 이자만 내는 프로그램을 가지고 있던 K씨는 4%의 이자에 30년 고정으로 융자 조정을 받았다. 융자액수가 50만달러이므로 기존의 페이먼트는 2500달러, 30년 고정에 4%로 조정된 후의 페이먼트는 2387달러인데 이는 원금과 이자를 함께 내는 것이므로 결국 융자 조정으로 얻게 된 실질적인 금전적 이익은 월 833달러(2%의 이자 차이에 따른 이익)가 되었다. 융자 원금이 주택의 가치보다 더 많을 때 은행이 융자 조정으로 원금을 일부 삭감해 주는 경우도 있으나 이는 융자 조정의 가이드라인에 명시된 것도 아니며 모든 은행이 모든 사람들에게 주는 혜택도 아니므로 너무 기대하지 않는 것이 좋겠다.