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부동산 투자는 '돈보다 사람'

<트럼프의 실전 투자 노하우> 높은 크레딧 점수 기본, 대출근거 제시 중요 하드 머니 렌더 등 투자금 확보 방법도 다양 "세 부류의 사람이 있다. 첫째는 사건을 만드는 사람, 둘째는 사건이 일어나기를 기다리는 사람, 마지막은 사건이 일어난 후 '무슨 일이 일어난 거야'하고 되묻는 사람이다." 세계적인 부동산 왕국의 제왕인 도널드 트럼프(사진)의 인간론이다. 16일 노크로스 소재 힐튼호텔에서 트럼프 대학이 개최한 '차압주택 투자를 위한 패스트 트랙' 세미나에서 제임스 해리스 강사는 "리먼 브러더스가 무너지고 패니메이와 프레디맥의 경영권이 정부로 넘어가는 등 온갖 악재가 사방에 깔려 있지만 성공하는 사람들은 남들이 모두 안 된다고 할 때 사건을 만드는 사람들"이라며 "집값 거품이 빠지고 재고가 넘쳐나는 현재의 부동산 시장은 첫 번째 부류의 사람들을 기다리고 있다"고 말했다. 그는 차압주택 투자노하우를 강의하기에 앞서 "빈털터리 바텐더에서 출발해 전국 곳곳에 저택을 소유하는 부를 쌓기까지 원칙과 목표를 잊지 않은 것이 원동력이었다"며 자신의 경험담을 소개했다. "9살 때 아버지를 여의고 나머지 식구들과 가난하게 살았지만 18세때 부동산 투자에 관심을 갖고 이 일에 뛰어들면서 인생이 바뀌기 시작했다"고 털어놨다. 또 "100만 달러 수표를 써서 거울에 붙여놓고 목표를 이루겠다고 다짐했던 소년이 오늘의 내가 되었다"며 "목표를 향해 원칙을 지키고 최선만 다한다면 불황도 문제없이 성공할 수 있다"고 강조했다. 트럼프 대학에서 부동산 투자자들에게 강조하는 세 가지 원칙은 '첫 째는 사람, 둘째는 돈, 셋째는 그 나머지(things)'다. 차압주택의 경우 부도나 파산, 실직 등으로 모기지 상환금을 갚지 못한 주택 소유주들의 구구절절한 사연이 있는 만큼 차압주택 투자자들은 지나친 욕심보다는 향후에 그 배 이상의 값어치를 가져 올 '추천'과 '소개'가 중요하다고 강조한다. 이날 소개된 부동산 투자 노하우를 정리해본다. ▶황금 법칙 '싱글 히트만 친다'= 야구를 갓 시작한 초보 타자가 초반부터 홈런을 바란다면 욕심이다. 부동산 투자도 마찬가지다. 차압주택 투자의 황금 법칙은 '한 채당 최소 2만5000달러의 이익을 남긴다'는 것. 해리스는 지나친 이익을 바라지 말고 고객을 섬기는 마음으로 한 채, 한 채를 야구의 싱글 히트를 치듯 판다면 사람도 얻을 뿐만 아니라 돈 까지 얻게 되는 일석이조의 이득을 누릴 수 있다고 강조했다. ▶신용카드로 크레딧 높여라= 부동산 투자자들에게 신용점수는 생명이다. 크레딧 점수를 높이는 방법은 여러 가지지만 신용카드를 활용하는 것도 이용해 볼만 하다. 신용카드를 늘리고 사용 한도액은 높이되 이자율은 낮추는 것이 중요하다. 이를 위해서는 빚은 모두 납부일 전에 미리 청산한다. 예를 들어 자동차 딜러십에서 론을 받기보다는 신용카드로 한 번에 차 값을 지불하고 카드 대금을 미리 갚는다면 크레딧 점수를 높이는 데 도움이 될 수 있다. ▶돈 없어도 부동산 투자한다= 해리스는 "돈과 시간이 없어서 부동산 투자를 하지 못한다는 것은 변명에 불과하다"고 못박았다. 투자금을 준비하는 데는 은행 대출을 이용하는 전통적인 방법부터 고금리 단기 부동산 대출업체인 '하드 머니 렌더(Hard Money Lender)'를 이용하는 방법 등 다양하다. 애틀랜타의 '하드 머니 렌더'의 대출 이자율은 12개월 만기 약 18%가 보통이다. 첫 번째 원칙인 '사람'을 얻었다면 개인 투자자들로부터 자금을 빌리는 것도 방법이다. 개인 투자자들이 원하는 연간 수익률은 보통 12~20%다. 주택담보신용대출(HELOC)이나 401K론을 이용할 수도 있다. ▶대출 가능한 근거를 제시하라= 금융기관의 대출 기준은 갈수록 깐깐해지고 있다. 하지만 대출자의 크레딧 점수가 높고 충분한 수익률 지표를 제시하는 대출을 마다할 은행은 없다. 차를 몰고 지나가다 차압된 주택을 발견했다면 사진을 찍어둔다. 이 주택 구매와 수리를 위해 필요한 대출을 받기 위해서는 대출자의 높은 크레딧 점수는 기본이다. 또 주택의 사진, 보수 공사 견적, 시장성 등 '돈이 될 수 있다'는 모든 증거 자료를 제출한다. ▶부동산은 법인명의로 산다= 부동산은 개인이 아닌 법인명의로 구입한다. 프리 포클로우저나 FSBO(주택 소유주가 직접 파는 매물), 숏세일 등에 대한 리스트는 최대한 확보한다. 이들의 공통점은 주택 소유주가 직접 집을 매각하기 때문에 구매자들은 시세보다 싸게 살 수 있다는 것이다. 이성은 기자