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세금 2제

주택을 매각하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 정상적인 매각이고 다른 하나는 숏세일이나 차압이다. 두 가지 경우에 관련되는 세금문제에 관해 알아보자. 1. 정상적인 매각의 경우는 보통 집을 구입한 가격보다 파는 가격이 높다. 이 때 두 가격의 차이를 자본 소득(Capital Gain)이라 하는데 이 자본 소득에 대해 세금이 부과된다. 우선 자신이 살고 있는 주택의 경우 구입한 후 1년 이내에 팔면 일반 소득세율이 적용된다. 예를 들어 매각 가격과 구입가격의 차액 즉 자본 소득이 10만달러 발생했고 자신의 연 수입이 5만 달러라면 둘을 합한 15만 달러에 대해 일반 소득세를 내게 되는데 IRS에 내야 하는 일반 소득세의 최고 세율은 35%, 캘리포니아 주정부에 내야 하는 세금의 최고 세율은 9.3%이다. 주택을 구입한 후 1년 이상 2년 이내에 팔면 자본 소득에 대해 일반 소득세가 아닌 자본 소득세가 부과되는데 세율은 15%이다. 집을 구입하여 최근 5년 동안 2년 이상 거주한 후 매각한다면 부부의 경우 자본 소득 50만 달러, 싱글의 경우 25만 달러까지 자본 소득세가 면제된다. 자신이 거주하지 않는 제2, 제3의 주택을 매각하면 자본 소득에 대해 15%의 자본 소득세율이 적용된다. 2. 숏세일이나 차압의 경우에는 통상 융자액수가 집이 팔린 가격보다 높은데 융자 은행은 이 차액을 자본 소득으로 간주, 주택 소유주에게 1099 Form을 발행하여 그 차액에 대해 소득세를 내도록 해왔다. 그러나 2007년에 통과된 주택 융자 상환 채무 구제법에 의해 이제 자신이 거주하는 주택을 숏세일로 처분하거나 차압으로 잃은 사람들은 매각 가격과 융자액수의 차액에 대해 세금을 낼 필요가 없게 되었다. 이렇게 소득세를 면제받는 차액은 200만 달러까지이니(즉 집을 처분한 가격보다 융자액이 200만 달러 더 많은 경우까지) 실제로 거의 모든 주택 소유주가 이 소득세 면제 혜택을 받는다고 할 수 있다. 이 법은 2009년 말까지 한시적으로 시행되며 자신이 거주하지 않는 제2, 제3의 주택에는 적용되지 않아 섭섭한 점이 없지 않은데 향후 주택시장이 빠르게 안정을 찾지 못하고 숏세일이나 차압이 계속될 경우 구제법의 시행 기한을 늘리고 투자용 주택에까지 적용범위를 확대하는 것이 어려움에 처한 주택 소유주들의 구제를 위해 바람직하다 하겠다.