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금리보다 현주택 몇년간 더 보유할 지가 중요

▶ 이자율 차이·융자비용 등 비교해 실제 이득 계산

▶ 에퀴티와 PMI 면제조항 함정 없는지도 살펴봐야

금리가 오를 때 모기지 재융자 수요는 줄어들게 마련이다. 현재보다 이자율이 높아질까 불투명하기 때문이다. 그러나 사실 금리 상승기는 재융자의 좋은 타이밍이 될 수 있다. 매사추세츠주 ‘모기지 네트웍’의 브라이언 코스 수석부사장은 “금리의 방향이 재융자 결정을 좌우하지는 않는다”며 “대신 중요하게 고려할 요소는 얼마나 오랫동안 해당 부동산과 모기지를 보유할 것이냐는 것”이라고 말했다. 스스로 향후 몇년 동안이나 해당 주택에서 살고 모기지를 갚아나갈 것인지를 결정하고 다음 6가지 시나리오를 고려하면 재융자 결정을 내리는데 도움이 될 것이다.

■금리 인하 가능성

시중금리는 오르지만 재융자를 알아보면 분명히 현재 내는 이자율보다 낮출 수 있는 방법은 있다. 전문가들은 4~5% 선이면 매력적인 수준이라고 조언했다.

다만 이때는 비용을 고려해야 하는데 만약 재융자에 드는 비용이 5,000달러로 매달 내는 이자가 200달러면 25개월이 걸린다는 의미가 된다. 살고 있는 집을 10년 뒤에 판다면 말이 되지만 2년 뒤에 판다면 잘못된 선택이 될 수 있다.

■금리 체계 선택

모기지는 고정이든 변동이든 금리 체계를 골라야 하는데 소위 ‘하이브리드’라고 불리는 변동금리모기지(ARM)는 첫 대출 후 3,5,7,10년이 지난 뒤 한차례 시중금리에 따라 이자율이 바뀐다.

유의할 것은 ARM은 전체 대출 기간을 놓고 봤을 때 금리가 고정된 짧은 기간과 금리가 변동된 뒤 가져가는 긴 기간으로 나뉜다는 점이다. 

이런 까닭에 ARM은 금리가 바뀌는 시기에 가까워질수록, 집을 보다 더 오래 보유할수록 리스크가 커질 수 있다.

■모기지 보험 해방

사설모기지보험(PMI)은 처음 대출을 받을 때 20% 다운페이를 못할 때 드는 것이 상식이다. 여기에 재융자를 받을 때는 집에 쌓인 에퀴티가 시세의 20%에 못 미칠 때 가입해야 한다. 따라서 20% 마지노선을 넘었는지 검토해야 하고 또 하나 일정 수준으로 에퀴티가 쌓이면 PMI를 내지 않아도 되도록 정해진 모기지인지도 파악해야 한다. 어떤 경우는 집을 팔기 전에는 무조건 보험료를 내도록 명기된 모기지도 있기 때문이다.

■대출자 추가와 삭제

모기지를 갚을 책임이 있는 주체가 대출자인데 이혼을 할 경우에도 본인 또는 배우자 또는 공동으로 상환 책임이 따른다. 이혼 효력에 따라 렌더가 대출자를 조정할 의무가 없기 때문에 직접 처리해야 한다.

만약 대출자가 본인 혼자로 이혼을 했다면 심지어 이자율이 올라가도 전 배우자는 대출자에서 제외해야 한다. 리버스 모기지를 갖고 있는데 결혼 전부터 보유했다면 배우자를 포함시켜야지 안했다가 본인이 사망하면 배우자는 집을 잃을 수도 있다.

■소비를 위한 현금화

집을 담보로 현금화해 집을 고치거나, 비즈니스를 하든, 다른 부채를 갚거나 필요한 곳에 쓸 수도 있다. 이자율이 높아지는 것과 상관 없이 이런 니즈는 있을 수 있기 때문이다. 다만 이때는 새로운 모기지를 받기 보다 홈에퀴티론이나 라인 오브 크레딧을 선택하는 것이 낫다. 두번째 모기지는 당연히 이자율이 높겠지만 원금은 적고, 대출 기간은 짧아질 것이다.

■투자를 위한 현금화

집값이 올랐기 때문에 재융자 기회도, 현금화 규모도 커진다. 다만 투자를 목적으로 하려면 ▲기타 투자수익이나 택스 베네핏의 도움 없이 첫번째 모기지를 갚을 수 있고 ▲투자에 실패해도 상관이 없으며 ▲좋은 크레딧 히스토리를 갖고 있고 ▲집을 오랜 기간 보유한다는 가정에서만 가능하다.

투자에는 여러 가정들이 존재하고 리스크도 있으며 투자 이익이 모기지 비용을 감당하지 못할 수도 있다. 게다가 원금을 손해볼 수 있으며 집값이 하락하면 시세에 못 미치게 팔 수 있는 점 등이 신중해야 할 이유다. 

<류정일 기자>

한국일보, 8/03/2018