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[머니 스토리] 컨포밍 융자

차압매물과 숏세일로 나오는 매물이 많아진 지금 주택을 구입하려는 바이어에게는 좋은 기회이지만 까다로워진 주택 융자 심사기준으로 인하여 주택을 구입하려는 바이어들이 융자를 받는 데 많은 어려움을 격고 있다. 주택 융자의 심사기준을 융자 한도액으로 구분하는데 융자를 받는 액수에 따라서 컨포밍 융자 점보 컨포밍 융자 그리고 점보 융자로 나눈다. 보통 컨포밍 융자라 하면 융자금액 41만7000달러까지를 말하며 낮은 컨포밍 이자가 적용된다. 다만 융자 금액 41만7000달러는 한 유닛의 주택을 구매할 때에 해당하는 융자 한도액수이다. 한 유닛은 하나의 주택을 말하며 단독 주택 콘도 타운 하우스를 의미한다. 2유닛을 구매하는 경우는 53만3850달러까지가 컨포밍 융자에 해당한다. 3유닛을 구매할 때에는 64만5300달러까지가 컨포밍 융자 한도액수이며 4유닛을 구매할 때에는 80만1950달러까지가 컨포밍 융자에 해당하며 컨포밍 이자가 적용된다. 1유닛을 구매하는 융자 프로그램은 아직도 다양하다. 그러나 유닛 수가 많아지면 심사기준이 달라지며 이자도 높아진다. 그리고 1유닛이라고 해도 주인이 거주하는 집과 거주하지 않는 임대용 주택의 융자도 심사기준과 이자가 달라진다. 많은 바이어들이 어려움을 격고 있는 주된 이유는 거의 모든 프로그램들이 수입 증명이 필요한 풀 다큐먼트 프로그램으로 바뀌어 졌기 때문이다. 풀 다큐먼트 프로그램의 요점은 충분한 수입 증명 다운 페이먼트 그리고 크레딧 점수이다. 바이어는 융자를 받을 수 있는 충분한 수입을 있음을 반드시 서류로 증명해야 한다. 수입을 증명할 수 있는 서류로는 세금 보고서 연봉 명세서(W-2) 월급 명세서 등이다. 예전에는 5%의 다운페이로 크레딧 점수가 충분히 높으면 수입증명을 하지 않는 프로그램이 있었고 또 모기지 보험인 PMI를 피하기 위해 융자를 1차와 2차 융자 두 개로 나눌 수 있었지만 지금은 반드시 수입증명 서류가 있어야 하며 또한 융자를 둘로 나눌 수가 없고 PMI를 내야 한다. 만약 바이어가 20%의 다운 페이가 있고 크레딧 점수가 720점이 넘고 융자 페이먼트에 대한 충분한 수입을 증명할 수 있으면 최고의 조건으로 융자를 받을 수 있을 것이다. 그러나 다운페이와 크레딧 점수가 충분한데 수입은 있지만 증명할 수가 없을 경우에는 재직증명서로 대신할 수 있는 프로그램도 있다. 5%만 다운 페이를 하고 95%의 융자를 할 수 있는 프로그램은 있지만 요즈음의 융자심사는 심사관이 직접 심사하기보다는 컴퓨터 프로그램에 입력하여 심사하는 경우가 대부분이라서 융자 승인이 꼭 나온다고 볼 수는 없다. 20% 미만의 다운페이는 융자에 대한 충분한 수입 증명을 반드시 해야 하며 PMI를 내야 한다. 주택을 구매하는데 필요한 돈은 다운페이와 에스크로 클로징 비용이다. 그러나 심사기준상 여유분의 자금도 보여줘야 한다. 주인이 거주하는 주택인 경우에는 융자 페이먼트 보험료(또는 관리비) 재산세를 합해서 2개월분의 여유 자금이 필요하다. 크레딧 점수에 대한 조건은 각 프로그램에 따라 다소의 차이는 있으나 최소한 680점은 되어야 하고 720점 이상이면 선택의 범위가 넓다. 풀 다큐먼트 프로그램의 경우 크레딧 점수가 낮으면 이자로 보충이 되는데 크레딧 점수가 낮으면 이자가 올라간다고 이해하면 된다. 30년 고정 프로그램을 기준으로 크레딧 점수가 720점 이상인 바이어가 이자를 6.25% 받을 수 있을 때에 크레딧 점수가 670점인 바어어는 6.75%를 받게 된다.